美都に大規模修繕工事を任せるメリット【新宿Sビル】

工事価格５００万円の差

2023年夏、大規模修繕工事の発注をいただきました。

新大塚駅近くのオーナー様宅にお邪魔したときのこと。

「ビルの大規模修繕工事を行ってはどうかと言われ、見積りをもらったのだけれど、金額が高くてね。でもこれくらいかかると言われればそうなのかもしれないし、どうなんだろうね？素人だから、何がなんなのか全く分からないんだよ。はやくやったほうが良いと急かされて、来週には契約する予定なんだけど」

そんなお話になりました。

新大塚駅近くのビルは、美都で管理をさせていただいておりますが、大規模修繕を検討中の物件は、新宿区の物件です。

新宿区の物件は、美都で管理を行っておりません。

物件の管理を任せている不動産会社から紹介された工事業者から見積りをもらったそうです。

「うちでも大規模修繕やりますよ！」
と、私が申しましたら？

「え？美都さんって不動産屋さんじゃないの？」と。

「うちは店舗は、賃貸専門の不動産屋として看板を掲げて営業を行っていますが、会社としては、パンフレットにありますように、網戸１枚からビルの建て替えまでなんでもやっています。もちろん、大規模修繕も手配できます」
と、お答えしました。

「それなら、これ見てもらえる？」
と、見積書を見せていただきましたが、

総額1,350万円！

それだけの内容が盛り込んであるのかと、項目を見ていきましたが、どうしてこの金額になるのか不明の項目ばかりでした。

「来週の契約は待ってください。こちらでも見積りを取ります。大規模修繕は、どこの業者でやるかによって費用も施工内容の出来も大きく変わるものです。車１台分の差はすぐに出るのですよ」
そう言って、大急ぎで見積りの手配を３社に行いました。

翌日から、工事業者と共に現地に出向き、現状の確認をして、相手方の見積もり内容を精査していきましたら、せっかく足場をかけてやるというのに、足場をかけたときにやったほうが良い項目が網羅されておりませんでした。　

例えば以下の項目です。

１．階段屋根　斜壁の塗装

２．腰壁タイルのシーリング撤去・打ち替え

３．バルコニーパーテーションの塗装（ステッカーの貼り直し）

また、現場を見ると補修等必要な箇所が相手方の見積りに含まれていない項目がありました。

４．階段軒天の鉄筋が露出している箇所の補修

５．階段腰壁天端の防水と塗装

６．アルミ手すり支柱に浮きがみられるため、ボルトの締め直しとシーリングの補修

さらに施工内容を見ていくと、タイルの浮きを固定するためにエポキシ樹脂を注入するために開ける穴の数も１㎡あたりの数は25穴以上と決まりがありますが、なぜか16穴で見積もられていました。

７．穴の数を25穴に増やしました。

相手方の項目に、上記１～７を盛り込んで、出た見積金額が

総額850万円！

500万円の差がありました。

大家さんは驚いていらっしゃいました。

どうしてこんなに金額に差が出るのか、と。

「そういうのが大規模修繕工事なのです」
と、お答えしました。

「いつも管理を良くしてくださっている美都さんの紹介の工事業者さんだから信頼できるよ。美都さんにお願いしたい」
と、すぐに発注をいただきました。

管理会社の「質」について考えること

立派なマンションで、大規模修繕工事を行う前にも管理会社からの提案で、マンションの植栽の植え替えを行ったそうですが、そちらにも90万円かかったとおっしゃっていました。

どう考えても、その半値でできるものでした。

こちらの物件は、現在のオーナー様のお父様の代に購入された物件で、お父様が購入された時から同じ管理会社にお任せされてきたそうです。

ご自宅から少し離れた物件なので、物件に足を運ぶことはほとんどないそうです。

「新宿の物件は、いま空室がありますか？」とお尋ねしても「どうだろう？」と物件の空室状況も募集状況も、どのような方が入居されているかもご存じない様子でした。

弊社で見積りを手配するにあたって、新宿の物件の管理会社に出向いて、オートロックや屋上に出るカギを借りに行きました。

管理会社に出向くと、その会社の取締役という方が出てこられて、いぶかしそうに私を見ながら、渋々といった感じでカギの貸し出しをしてくださいました。

カギを準備してもらう間に着席をしておりましたが、店舗でやっているというより、事務所という感じの雰囲気で、昭和の役所のような会社でした。

私がその会社の扉を開けても、誰ひとりとして、「いらっしゃいませ」も言いませんでしたし、要件を伺いにしばらく誰も来てくれませんでした。

取締役の方は、自分が手配した見積りの相見積もりを私が取ることになるので、親切にはしたくないでしょうが、私が誰であるかわかる前から、その会社の雰囲気はそのようなところでした。

大家さんから管理を受けていても、おそらく、広告を出しているだけで、その物件のほとんどは、他の地場の業者が客付をしているだけであろうと推察しました。
とてもじゃないですが、社員の誰ひとりとして、エンドユーザーを案内するような器量を持ち合わせていないように見受けられました。

この管理会社自体も、管理物件の入居者の素性には興味なく、客付から送られた申込書の内容を精査することはおろか、大して大家さんに報告することもなく、「申込みが入りました。いいですか？」というくらいのやり取りなのではないかと感じました。
それすらやっているのか、疑問でしたが。

先代から受け継いだ物件をそのまま運営されているオーナー様に多いですが、親がやってきたようにとりあえずやっていくものなのだろうと、賃貸運営をされている方がいらっしゃいます。

賃貸運営は、何の問題もないときは「管理会社の質」について考える機会がありません。

管理会社としては「物件を管理するのが当たり前」もっというと「管理料をもらって当たり前」とあぐらをかくようになる会社がほとんどです。

オーナー様が近くにお住まいでないと、オーナー様の目の行き届かないことを良いことに、自分たちに都合の良い工事の提案をしたりして、そこで利益を上げようとします。

こちらの管理会社もその類だなと感じました。

信頼できる管理会社とお付き合いを

足場をきちんとかけて、もう一度、物件のことを見ていくと、これまで、この管理会社が管理会社として機能してこなかったいくつもの根拠を知ることになりました。

例えば、これまで塗装をしたときにきちんと養生をしていなかったことにより、手すりに何箇所もペンキの跡がありました。

養生をしないで施工する塗装屋が最も悪いですが、もっと悪いのは、きちんと完了確認を行わない管理会社です。

オーナー様が、付き合いのある不動産会社を通じて、あらゆる工事の施工を発注されるのは、不動産会社に置く信頼があるからです。

自身で、インターネットや飛び込みの営業の業者に発注することもできますが、そのような業者に施工させたとしても、工程や仕上がりが確かなものになるのか不明ですし、また、何か不満が生じたときに、自身でその工事業者とやり取りを行わなければならなくなるという煩わしさがあるからです。

オーナー様と入居者様の間に立つ賃貸管理業者に賃貸管理を任せることと、工事の手配はまったく同じことが言えます。

あらゆる工事の間に美都が立つことにより、オーナー様の要望を正しくヒアリングし、工事業者に正しく伝えることが可能となります。

両者の橋渡しをすることにより、円滑に物事が運び、後々の懸念事項を減らすことができます。

そもそも、建物の外観を保つための修繕はいつ行えば良いのかという問題があります。

こちらは次回、お話させていただければと思いますが、

大手でビルを新築されたオーナー様は、「30年保証」「60年保証」という、謳い文句だけが頭にあられる方もいらっしゃいます。

そのような保証を謳うには、きちんとカラクリが存在します。

余談ですが、こちらの大規模修繕工事と同時期に、池袋にあるタワーマンションが２年の時間をかけて大規模修繕を行なっていました。
タワーマンションの理事をされている方とお話したところ、
大規模修繕工事を請け負ったのは、一部上場会社、そのビルを建築した会社だったそうですが、その施工内容がひどいもので、こちらの新宿のビルと同じように、いたるところにペンキの跡があり、その理事の方は500枚以上の写真を証拠として撮ったそうです。

証拠の写真を撮り、やり直しをさせたところで、元のようにはキレイにはならなかったと嘆いておられました。
大手が請け負っても、その下請け、孫請けの多くの会社が施工に入ります。
「大手に任せて安心」ということは決して言えないのです。

長く建物に働いてもらえるよう、ビルは定期的なメンテナンスが必要であることは確かです。
ですが、そのメンテナンスには、当たり前ですが、費用がかかります。

適切な時期と方法により、適切な費用をかけてメンテナンスをしていくことが、賃貸経営で重要な項目のひとつとなります。

「適切な時期」
「適切な方法」
「適切な費用」

この見分けが、一般の方には難しいところです。

オーナー様のお持ちの物件を、心から良くしていこうと考える管理会社をお選びください。

管理会社の見極め方につきましてはセミナーでもお伝えしておりますので、一度、美都に足を運ばれてください。

美都は、地域密着・質的No.1をモットーに、業務を行っております。

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