オーナー様の声

【北区・王子のオーナー様】築50年でも満室経営。
美都さんとのお付き合いは、もう20年。
美都さんと出会ったとき、私のビルは、入居者問題、騒音問題、違法建築問題と、手に負えない状態でした。

美都さんと知り合う前は、北区の駅前にある創業30年の不動産屋さんに、空き部屋になると募集を依頼していました。

不動産屋さんは、すぐに入居者を見つけてくれ、部屋はすぐに満室になりました。
私は満足していました。
これでローンを払っていけるし、生活が安定する、と。

しかし、素人の賃貸経営は、そんなに簡単なものではありませんでした。

入居者が決まっても、更新されることなく退去が続きました。
おまけに、色々なクレームが私のところにきました。
「夜遅くまで騒ぐ人がいる」
「隣の部屋の音楽がうるさい」
「廊下で怖い人にすれ違う」など。

そうこうしているうちに、入居者に反社会的勢力の人がいることが判明しました。
警察がしょっちゅうビルに出入りするようになり、
パトカーや警察官がウロウロする、物騒なビルのイメージになりました。
また、そのことに嫌気がさした他の入居者が退去していきました。

退去した後の部屋を見ると、日常の掃除が行き届いていないので、居室もお風呂もカビだらけ、フローリングは傷だらけで、原状回復費用がかさみました。
普通に見える人でも、普通に暮らすとは限らないことを知りました。

また、家賃を滞納する人もいました。
払ってくれと部屋を訪れても、無い袖は振れないと言われました。

騒音のクレームが私のところに入るため、私は確かめに行きました。
すると、上下左右の音が丸聞こえです。隣の部屋で、何のテレビを見ているのかわかるくらいに。

ビルを建築するとき、屋上に物置があったらいいなと言った私の一言で、
屋上にプレハブ小屋が設置されていましたが、台風などでいつ飛んでいってもいいようなものでした。

私はビルを建てたことを後悔していました。

「大家になれば、安定した収入が確保でき、少し楽になるのではないか」
そういう考えで、ビルを建てたのです。

10代で東京に出てきて、若い頃からがむしゃらに働きました。
事業を立ち上げ、いっぱしの社長になった私のプライドは傷つきました。
不動産賃貸業にも建築業にも疎い私が、素人感覚で賃貸経営を考えていたのだ、と。

この私のビルが抱える問題は、本業より疲れることでした。

そうはいっても、このたくさんの問題をどこに相談すれば良いのか見当がつきません。
入居者募集を頼んでいた、地元の不動産屋さんは「困りましたね」というだけで、何もしてくれません。

その時に、お付き合いのある会社社長さんを通じて、美都さんと知り合いました。

美都さんは、私の経営状態を確認しました。

「ローンの支払いは終わっているんですね。利益は出ているのに、建物のメンテナンス費用はそれほどかけられていないのですね。入居者の質の問題と騒音問題がありますね。これは、一旦、入居者全員に出て行ってもらいましょう。そして、建物をきちんとよみがえらせて、質の良い入居者を入居させましょう。」

私は驚きました。
「全員退去？せっかく入居させている人を、こちら側が立ち退き費用を支払ってまで退去させるのですか？」

美都さんは言いました。
「そうです。目先ばかり見てはいけませんよ。賃貸経営は、あなたご自身が生涯やっていくことです。将来のために、いまは少しの費用をかけて、スタートを切り直しましょう。そのお手伝いは、私たちが全力でいたします。方法もアイデアも、それを支える人たちもいます。共にやっていきませんか？」

美都さんの提案はこうでした。

• 入居者には、引っ越し費用を払って退去してもらう。
• 天井と床以外、すべて剥がしてスケルトン状態にする。
• 壁は、音が漏れないように界壁工事を行う。
• 現在の2Kの間取りを、1LDKに変更する。

壁を壊してみてわかったのは、ベニヤ板の間に断熱材が隙間だらけで入れられている壁だということでした。
設計図面によると、そこはコンクリート壁となっています。私のビルは、手抜き工事をされていたのです。

美都さんは言いました。
「楽器専用マンションをつくるわけでもないので、いわゆる楽器を弾けるほどの防音工事までする必要はないですよ。私に、楽器メーカーの防音室をつくる設計をする知り合いがいるので、ちょっと相談してきてみます。」

行われた界壁工事は、石膏ボードと断熱材を使うものでした。

美都さんは、３社から見積もりを持ってきてくれました。
２０年前の価格になりますが、スケルトンにして、キッチン、バスルーム、トイレ、フローリング、その他、基本的なものを設備にして、４部屋分で８００万円ほどでした。１部屋、２００万円の計算です。

悩みのタネであった、屋上のプレハブ小屋も解体することを勧められました。
ついでに防水工事も行いました。美都さんに言われました。

「プレハブ小屋は違法建築物になります。違法建築物の危険性を知っていますか？それに、構造計算にのっとった建物で使用していないと、ビルに無理な力がかかって歪んだりします。長持ちしませんよ。それに、消防法も守らないといけません」

退去交渉に３ヶ月、工事期間に３ヶ月がかかりました。
リフォームされて、きれいになった部屋に、新しい人を入居させるんだろうな、と思っていました。

すると、美都さんはこう言いました。

「良質な入居者を入居させますから心配はないと思いますが、万が一のために備えて、家賃保証をつけましょう。そして、建物の火災保険も見直しましょう。損害保険では、火災保険以外にも、共用部分で入居者がケガをしても保証されるものにし、それも、万が一に備えて、誰かに訴えられたときに、裁判費用や弁護士費用の出るものにしておきましょう。その費用なんて、年間微々たるものですよ。」

そして、美都さんは、全国の不動産屋に広く広告を出してくれ、あっという間に満室になりました。

私は、自分が建てたこのビルで、素人考えで、簡単に賃貸経営をやっていけないことを思い知らされました。
私が若い頃とは、時代も建物も違う。
自宅の隣の長屋を、知り合いに貸すのとは全く違うのです。

多種多様な人間、それぞれに生活があって、法律もどんどん変わる。
建物も設備も、メンテナンスをしなければならない。
その頻度も、費用も、情報が多すぎて、自分では選べない。

不動産管理会社というところは、その不安を救い上げてくれるところなんだなと思っています。
もちろん、そのような管理会社に出会えればの話ですが。

私は美都さんに、問題を解決してもらった時から、本当に楽になりました。
あれから２０年、築５０年になる私のビルは、いまでも満室です。

この大がかりな問題解決が済んで、数年前には、建物の防犯について、美都さんに相談しました。

私のビルは築５０年になるので、当然オートロックはついていません。
しかし、高齢になってきたこともあり、防犯の心配が生まれたのです。

通常のオートロックにするにはいくらかかるか、美都さんに見積もりをお願いしました。
制御盤・インターホン・エントランスホールのドア交換、それらにかかる費用は８００万円となりました。
その数字を見たときに、オートロックは諦めようと思いましたが、ここで美都さんから提案がありました。

部屋数が５部屋と多くはないので、各部屋からモニター付きインターホンを、エントランスホールの外に接続し、
各部屋から来訪者の顔がみられるようにしてはどうですか？
既存のドアを利用し、部屋から解錠できるようにしませんか？
鍵の専門家に相談し、これならば、１０分の１の金額、８０万円ほどで工事ができます。

ここでも、さすがだと思いました。
私は８０万円かけて、ビルをオートロックにしてもらいました。

美都さんが、「オートロックがついているかどうかで、部屋の人気（問い合わせの数）も変わってきますし、
家賃にだって影響してきます」と言いました。
それもそうだな、と思います。

不動産を持っているなら、賃貸経営をやったほうが良いといまは思います。
やっぱり、不労所得を得られるのは、歳を取ってからありがたいです。

美都さんは、こちら側の希望に耳を傾けてくれ、実現させてくれるアイデアを持ってきてくれる。
賃貸不動産のオーナー業を楽しむ余裕が生まれます。