入居審査について

今回は、入居審査の重要性についてお伝えいたします。

目次

• 身分証明書を偽造します
• 元付（もとづけ）業者と客付（きゃくづけ）業者
• 美都は入居審査に時間と費用をかけています
• コロナ禍で加速した、対面しない営業・契約
• 実際に対面することこそ重要
• 満室でも不良物件
• 信念をもって業務にあたる

身分証明書を偽造します

身分証明書を偽造する専門業者から、不動産会社に資料が届きます。
本来であれば、公的機関が発行する証明書を作りますよ、ということです。

なぜ、不動産会社にこのような資料がくるのでしょうか。

それは、身分証明書を偽造してくれる会社を不動産会社が利用している場合があるからです。
正当に契約をしようとすると入居審査に落ちる人の身分を偽らせて、審査に通すことがそれを利用する不動産会社の目的です。

元付（もとづけ）業者と客付（きゃくづけ）業者

ご存じのオーナー様もいらっしゃるでしょうが、ここで賃貸不動産の入居までの流れをご説明したいと思います。

オーナー様が、美都に空き部屋の募集を依頼されたとします。
このとき、美都は【元付（もとづけ）業者】となります。

元付業者となった不動産会社の募集のやり方には、大きく分けて２パターンがあります。

まず、１つ、自社サイトにのみ募集広告を掲載し、お部屋探しのお客様が見つけてくれるのを待つパターン。大手の不動産会社はこちらです。

もう１つは、自社サイトのみならず、他の不動産会社も閲覧（検索）できるサイトに掲載し、自社以外の多くの不動産会社のサイトにも掲載してもらい、その不動産会社を通じて、お部屋探しのお客様に見つけてもらえるよう広告を出すパターン。
美都はこちらの方法しかとりません。

ここで、元付業者が出した広告を見て、その広告を利用し、お部屋探しのお客様に紹介する業者のことを【客付（きゃくづけ）業者】と呼びます。

不動産会社は、【元付（もとづけ）業者】【客付（きゃくづけ）業者】の２種類に大別されます。

数として圧倒的に多いのは【客付業者】です。

美都は、管理会社であり【元付業者】として業務を行なっています。

お預かりしたお部屋に、なるべく早くご入居いただけるよう、美都は他の不動産会社のご協力もいただき物件をご紹介しています。

そうすると星の数ほどある【客付業者】から、物件の問い合わせをいただきます。１日に何百本もの問い合わせの電話を【客付業者】が美都にしてくるのは、今日現在の募集状況は【元付業者】である弊社しか知らないからです。

今朝空室であった物件も、昼には申込みが入ることもあります。
不動産はナマモノで、動きがはやいです。

【客付業者】が、入居希望者を見つけてきた場合（お部屋を案内し、入居希望の意思を受けた場合）、弊社に申込みをしたい旨の連絡があります。

弊社は、【客付業者】を通じて、入居希望者の個人情報を受け取ります。

その中に含まれる書類が、先に書いた、身分証明書です。
ご提出いただくものは、運転免許証や健康保険証、源泉徴収票、在籍証明書などなどです。
この書類をもとに入居審査を行います。

しかし、【客付業者】が悪質な業者である場合、入居希望者から提出してもらった身分証明書などなどの情報を確認しただけで、これをそのまま【元付業者】に提出しても、入居審査に通るわけがない、と思い内容を改ざんすることがあるようです。

実際、弊社に採用面接に来た人が、なぜ他の会社を辞めたのか尋ねたら、入居希望者の源泉徴収票の偽造を不動産会社自体が行なっていたので、ここはまずい会社だと思い、怖くなって辞めたと言っていました。

【元付業者】が、改ざんされた書類だということに気がつかず、その内容をオーナー様に報告し、審査会社にも提出すると、審査会社もオーナー様も気づくことなく、承認をしてしまう場合もあるでしょう。

もっとも【元付業者】が書類を改ざんする可能性もゼロではありません。
元付業者はオーナー様の手前、入居率にこだわります。
入居率を低下させたくないがために、書類を改ざんしてでもオーナー様に話を通すことも考えられます。

美都は入居審査に時間と費用をかけています

ここまででお分かりのように、
【入居審査】といっても、その調査内容・基準は不動産会社ごとに大きく違います。

入居希望者からも、オーナー様からも見ることのできない、この【入居審査】がオーナー様にとっては非常に重要です。

１．保証会社の審査
２．オーナー様の審査
３．不動産会社の審査

入居審査に費用をかけたがる不動産会社は多くありません。
特に、不動産会社が慎重に審査を行うところはほとんどないと言って良いでしょう。

美都では、管理物件への入居希望者は、必ず面接をします。

弊社にお越しいただき、書類では知ることのできない人柄を見るようにしています。
「収入が高い」「勤務先が良い」「親御さんが立派な職業に就いている」
そういう条件は、入居後に変化することがあります。
入居者は転職することもありますし、生活の態様が変わることがあります。
親御さんの人生にも変化はあります。

人生何が起こるかわからないからです。
何かがおこった時も、人柄、人間性が良ければ生活がひどく荒れることはありません。

何か隠さなければならないような事情がある入居者は、面接時に必ずボロがでます。
そこを見抜くノウハウが弊社にはあります。
これこそが企業秘密で、ここに書くことはできません。

弊社にお越しいただき、オーナー様との面談にてお教えしております。

入居審査を手間暇かけて行うということは、それだけ、それに費用をかけているということです。
面接をするには、弊社の優秀な営業マンの時間給が発生します。
ある程度の時間をかけて、ヒアリングし、提出された書類の裏どりをします。

裏どりは、面接だけではありません。ここも企業秘密です。

いまオーナー様が委託されている管理会社・不動産会社は、どのような入居審査を行なっているか、オーナー様はご存知でしょうか。

このような不動産会社の内情を知った後でも、入居希望者の面接を安心して任せられるような不動産会社とお付き合いをされていますか？

オーナー様がお持ちの物件担当者は、

●このようにして入居審査をしていますよ
●入居審査を厳しくしています、なぜならば・・・と解説してくれますか？

オーナー様も不動産会社とその会社の営業マンの質を見抜けなければなりません。

コロナ禍で加速した、対面しない営業・契約

2022年の宅建業法の改正により、重要事項説明書も賃貸借契約書も電子契約が可能となりました。
これまで、賃貸物件の契約をするには、紙の書面による署名・捺印が義務だったため、少なくとも１回は不動産会社に足を運ぶ必要がありました。

コロナ禍になり、人と会うことが避けられるような（避けなければならないような）時期が続きました。
お部屋の内見はテレビ電話を用い、契約も電子化され、入居希望者と実際に対面することなく契約・入居が可能になりました。

電子化のメリットとしては
●スキマ時間に契約ができる
●お部屋探しの費用を節約できる
●審査がスムーズになる
などなどが挙げられます。

世の中は、利便性だけに着目し、ルールもそのように変化していますが、
そこに隠れたデメリットはおざなりにされる傾向があります。
メリットがあれば、デメリットもあるということを忘れてはいけません。

実際に対面することこそ重要

人と実際会うことは、本当に「大切なことではない」のでしょうか。

【客付業者】から「申込みをしたいお客様がいるから申込書をメールでください」という問い合わせのときは、

「そちらは管理物件ですから、入居希望者の方に弊社までお越しいただき、申込書を書いていただく必要があります」と答えます。

「めんどくさいですね」と嫌な返事をいただくことがあります。

「えーなんでそうなんですか？他のところではそんなこと言われたことないですけど」
と半ば、文句を言ってくる【客付業者】もいます。

【客付業者】としては、お客様が借りたいと言っている今、急いで申込書を書かせたいわけです。
そして、多くの【元付業者】は、【客付業者】に入居申込書を送ってあげているのでしょう。

【客付業者】が入居希望者から預かり送付してきた身分証明書も、大して精査（審査）することなく、その情報を鵜呑みにして、オーナー様へ説明している【元付業者】がほとんどだと思います。

申込書を急いで書かせたところで、そのような申込みはキャンセルになることがほとんどです。

どうしてもこの物件を気に入り、ここに住みたいと心から希望する入居希望者は、少し遠方であっても（例えば、世田谷からであっても）、入居申込書を書きにきます。

そのようなお客様は、気持ちが固まっているので、申し込んだ後、キャンセルすることもほとんどありません。
オーナー様に申し込みが入ったと伝え、ぬか喜びさせることも少なくなります。

借地借家法で借主保護が強まっている現代において、空き部屋だからといってとりあえず誰でも良いから貸して埋めてしまいたいと思われるのは、危険行為のはじまりです。

一度部屋を貸してしまうと、オーナー様から解約するのはものすごく大変です。
【正当事由】が必要となるからです。

日本の生活習慣に馴染みのない方の人口がどんどん増えてきています。
コンビニ、外食チェーン店など、どこに行っても、日本人ではない方に接客してもらう機会ばかりです。
この方々、すべてに住まいがあるわけです。
国際化が進んでいるからといって、文化の違う方に自身の大切な財産である物件を安易に貸してしまうと、その後が大変です。

弊社は、これからは【守りの経営】と声高に提唱しています。
物件は、空室の時間が短ければ短いほどオーナー様の手元にキャッシュが残ります。
ですが、空室期間を恐れるばかりに、また、不動産会社の口車に乗せられ、条件を緩くすることは大変危険です。

満室でも不良物件

賃料を高く設定して、満室であるからといって優良物件と呼べない物件が弊社の近くにあります。

相場より２割高い賃料ですが、満室です。
物件の前には、パトカーがよく止まっています。
弊社の感覚では入居審査落ちするような特殊な商売に身を置いている方々が住んでいます。
年収は高いでしょうが、アウトローな方ばかりです。
見た目でもすぐにわかるような方ばかりです。

そういう物件だとは何も知らない女性が住んで、
弊社に「怖い」と言って引越しの相談にきました。
エレベーターに乗るのも怖いと言っていました。

面白いことに、所有者は金融機関です。
価値観の違いですから否定はできません。

ですが、そのような価値観のオーナーとは美都は取引をしません。
美都の企業理念に反します。

信念をもって業務にあたる

株式会社美都は、「美しい都」を創造する会社です。

それを目指し続けている会社です。
良い街とは、住民が社会常識を持ち、安心して暮らせる街のことをいいます。

すべては人の質にあります。
会社で働く人だけでなく、そこに暮らす人、大きく言えばこの国家も人の質にあります。

質の良い人が暮らす建物には、自然とその建物に品格が備わり街の中で輝くオーラを放ちます。
品格あるオーナー様と共に、質が高く、品格ある物件を運営していきたいと考えます。

美都と共にそのような賃貸運営・経営をやりたいと思ってくださるオーナー様を募集しています。

必ずご期待に添えるような知恵と情熱が弊社にはあります。
「共に手を携えて、良い物件をつくり、社会のために生きる」
そういう理想のもと運営していけば、結果、どの管理会社を選ばれるより、オーナー様の手元にキャッシュが残っていることになることも事実です。

オーナー様の豊かな賃貸経営のために、私たちをご利用ください。

美都は、オーナー様と二人三脚で歩みます。