居住用にリノベーションが必要
目次
駅 目の前のビルなのに、全く借り手がつかない
新宿区内の駅前にあるビルを所有していらっしゃるオーナー様（Aさん）より、ご相談を受けました。
Aさんとは、ある趣味の会で知り合い、私が不動産業に従事していると知るとビルの相談をされました。
Aさんの悩みはこうでした。
・地下１階、地上５階建てのビルを所有している
・Aさんはビルの最上階に居住している
・現在、ビルの管理は、ビルを建ててくれた物件から徒歩圏内の建設会社兼不動産会社に委託している
・賃貸に出しているものは、事務所用、店舗用の物件
・地下１階、１階、２階に入っているお店は、それぞれここで長年商売をしてくれているが、３階と４階は更新を１度やるかやらないかのペースで空きになり、空室になると以前のようにすぐ入居者が決まらなくなってきた
・空室期間が長いので管理会社に相談すると「事務所用ではなく、居住用に工事をすれば、入居者はすぐ見つかると思います」と提案された。
・居住用に変更する工事には、多くの資金が必要になる
・なんとか事務所用のまま貸せないか
・その相談に、現在の管理会社が熱心にのってくれない
理由は、家賃査定がいい加減
私はまずすぐにAさんのビルを見に行きました。
駅の近くだとAさんはおっしゃっていましたが、駅の出口を出ると、すぐ目の前にそのビルはありました。
建物もしっかりしていて、廊下や階段、エレベーターも清掃が行き届いていました。
それから、Aさんのビルの４階の物件は募集広告が出されているか調べました。
募集広告は出してありました。
しかし、その賃料に疑問を抱きました。
調査をし、家賃査定を行ってみると１坪 4,000円ほど高い家賃設定で募集が出されていました。
これでは、借り手がつかないのも納得でした。
Aさんに事実を告げました。
Aさんは以前、管理会社に『賃料の引き下げをしても良い』と自分から言ったこともある、というお話でした。
Aさんに、適正な賃料の提案とその根拠を示すと、その賃料で良いから募集をして欲しい、
そして、美都に管理をお願いしたいということになりました。
建築も行う不動産会社は、Aさんのビルを事務所用から居住用に工事をしたいがために、
わざと高い賃料設定のまま募集をかけ、空室状態をつくりだしていたのです。
新宿区・駅前のビルを居住用にするより、貸事務所で運営した方が利回りが高いです。
弊社で、適正賃料で募集しましたら、即、借り手がつきました。
不動産会社が示す賃料の提案が、適正であるかどうかの判断はオーナー様には難しい側面があります。
長年お付き合いがあると、付き合いの長さで、根拠のない信頼をしてしまうこともあります。
オーナー様にとって、当たり前であればあることほど、疑問に思うきっかけづくりのチャンスを見逃してしまうことは多々あります。
業者は何で利益を出しているか？
すべての会社がそうだとはいえませんが、建築会社が建築を目的に、不動産会社や管理会社をつくる場合、建築会社の方が主体となり、不動産会社は従たるものになってしまいます。
建築会社の発言権が強いということになります。
建築会社は、不動産会社もやっているけれど、建築の方で利益を上げようとしますので、
改修工事・外壁工事の見積価格も、従たる不動産会社は建築会社の言いなりです。
先日も、６階建てのビルの外壁塗装工事・防水工事で、500万円ほどの差が出ました。
どのように施工するか、材料は何にするか、ムダな手間があるのではないか、
ひとつ一つチェックする手間を惜しまなければ、すぐに車１台分の差が金額に表れます。
今の管理を「当たり前」だと思わずに、美都に声をかけてみてください。
いままで提案されなかったことを提案できる経験と誠実さが私たちにはあります。
オーナー様のしあわせのために私たちをご利用ください。
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